L’immobilier coté : un marché qui offre à long terme des performances supérieures à celles des actions et obligations

Guy Seaborn, Responsable du Développement Europe d’ING Clarion Real Estate Securities, la filiale spécialisée dans l’immobilier coté du Groupe ING, fait le bilan de l’année 2007 et expose les perspectives d’évolution des titres d’immobilier coté. Par le biais de sa société ING Real Estate, ING est aujourd’hui leader mondial en matière de gestion immobilière.

Pourquoi investir sur l’immobilier coté  international ?

Le développement des structures d’immobilier coté de type REIT (Real Estate Investment Trust) s’est fortement accéléré depuis l’an 2000, notamment en Asie. Dans la mesure où les foncières cotées en bourse ne représentent aujourd’hui que 11% des  actifs en immobilier commerciaux à travers le monde, le potentiel de croissance de leur capitalisation en bourse est encore très élevé.

Ces titres offrent de nombreux avantages pour les investisseurs :

-  les rendements de leurs dividendes sont intéressants;

-  ils sont faiblement corrélés aux autres classes d’actifs et permettent donc de diversifier un portefeuille et de répartir les risques;

-  leurs valorisations sont attractives puisque ces titres sont fortement sous-évalués dans de nombreuses régions ;

-  le rendement attendu par an est de 8% à 12% ;

-  à long terme, les titres immobiliers globaux ont délivré une performance relative supérieure aux autres actions et obligations.

Quel est le bilan 2007 ?

Après un début d’année prometteur, les troubles des marchés (subprimes, crise des crédits, peurs de récession US…) ont contaminé le marché de l’immobilier coté. La confusion entre immobilier «physique» (et notamment l’immobilier résidentiel) et l’immobilier coté a contribué à impacter négativement les cours des actions. Les pays qui ont connu les performances les plus importantes en 2006 (la France, l’Espagne, l’Allemagne…pour l’Europe) sont aussi ceux qui ont enregistré les plus fortes baisses en fin d’année 2007.

Mais 2007 est également une année record pour les fusions et acquisitions, en termes de volumes d’accords finalisés. Les fondamentaux et les bénéfices se portent bien, et, contrairement à l’immobilier résidentiel, le marché de l’immobilier commercial  ne connaît pas un excès d’offres. A la différence des autres secteurs financiers qui ont chuté et dont les prévisions de bénéfices ont été revues à la baisse, les titres d’immobilier coté ont délivré les rendements attendus. La croissance des bénéfices a atteint les 11%, en  ligne avec les prévisions du début d’année 2007.

Quelles sont les perspectives pour 2008 ?

Les bénéfices des entreprises investies dans l’immobilier vont continuer de progresser en dépit de taux d’intérêt plus bas aux Etats-Unis et en Europe.

Compte tenu des taux de distribution (dividendes / bénéfices) qui sont actuellement  relativement faibles, la croissance des bénéfices devrait dynamiser la croissance des dividendes. Or les prévisions de croissance des bénéfices au niveau mondial restent attractives : 11,4 % pour 2008 et 11,5% pour 2009.

Est-ce le moment opportun pour investir ?

Les valeurs internationales d’immobilier coté sont actuellement sous-évaluées, avec une décote de la Valeur d’inventaire de 19% en moyenne. Même si les valorisations sont amenées à baisser en 2008, il semble que beaucoup, voire toutes les « mauvaises nouvelles » ont déjà été prises en compte dans les prix. Les fondamentaux immobiliers sont toujours positifs et les activités de fusions et acquisitions devraient reprendre.

Enfin la croissance économique ralentie tout en restant encore positive va bénéficier aux rendements des actions immobilières notamment sur la zone Asie-Pacifique. Le marché offre donc aujourd’hui de nombreuses opportunités à saisir en termes d’immobilier coté.

Les deux fonds actions immobiliers d’ING IM

ING Investment Management commercialise deux fonds actions immobiliers, l’un investit sur la zone européenne et l’autre est global. Prochainement (sous réserve d’agrément de l’AMF), ING IM devrait lancer sur le marché français un fonds spécialisé  sur l’immobilier d’Asie-pacifique, une zone qui offre de très belles perspectives de croissance.

- ING (L) Invest Global Real Estate :

Sicav de droit luxembourgeois créée le 12 mai 2006

Code Isin : LU0250172185

Actif net à fin déc. 2007 : 55,63 Millions d ’€

Indice de référence : S&P / citigroup World Property

Equipes de gestion ING CRES localisées aux USA (Pennsylvanie)

- ING (L) Invest European Real Estate :

Sicav de droit luxembourgeois créée le 22 mai 1991

Code Isin : LU0119205192

Actif net à fin déc. 2007 : 109,67 Millions d ’€

Indice de référence : 10/40 GPR 250 Europe 20% UK

Equipes de gestion ING IM localisées aux Pays-Bas (La Haye)

Plus d’informations sur www.ingim.fr et www.ingim.com