Immobilier francilien : VENDEZ ! – baromètre mensuel MeilleursAgents.com

MeilleursAgents.com publie la 16ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.

• Le marché francilien manque de biens en vente

• Le pouvoir d’achat est soutenu par les taux d’intérêt dont le niveau augmentera tôt ou tard

• Les prix continuent donc de monter à Paris

• +1,5% en un mois à Paris

• +2,1% pour les studios ou deux pièces

• L’écart de prix entre les annonces et les transactions augmente encore

• Vendeurs et acheteurs peuvent faire de bonnes affaires … mais pas aux mêmes endroits

Les prix parisiens ont augmenté en moyenne de 1,5% durant le mois de mars 2010 alors qu’ils avaient déjà progressé de 0,6% en février. Au total, les prix ont augmenté de 9% en un an.

La hausse est toujours plus importante sur les petites surfaces (studios et 2 pièces). A moins de 300 000 euros avec des taux d’intérêt très bas, ces biens sont perçus comme des valeurs refuges. Mais face à une forte demande, l’offre reste très limitée ainsi que les perspectives de gains à court terme. Pénurie d’offres et forte demande expliquent la hausse spectaculaire du prix des petites surfaces parisiennes au mois de mars (2,1%) et de 12% en un an !

Les prix des grandes surfaces progressent moins vite, de 0,9% en un mois et de 6% en un an. Les appartements familiaux à vendre sont également rares à Paris mais ne profitent pas de la demande des investisseurs, concentrée sur les petites surfaces. Le cycle achat-revente des 3 pièces et plus peine toujours à redémarrer franchement, même si l’on note une augmentation encourageante des volumes.

Comment vendre ?

Le marché actuel est généralement favorable aux vendeurs. L’offre est faible alors que la demande et le pouvoir d’achat restent dopés par le faible niveau des taux d’intérêt. Ces conditions ne dureront pas éternellement. Tôt ou tard, les taux d’intérêt vont remonter, entraînant le pouvoir d’achat des acheteurs à la baisse. Et les volumes de biens à la vente retrouveront graduellement des niveaux normaux. Déjà aujourd’hui, les acheteurs sont très sélectifs et recherchent des biens de qualité. Le vendeur doit donc estimer précisément la valeur réelle de son bien sur un marché compliqué. S’il veut tirer le prix le plus élevé possible de la vente, il doit s’entourer d’experts capables d’évaluer le bien en fonction du quartier, de ses qualités propres et de la demande réelle. Ces experts doivent aussi lui garantir des actions commerciales précises et ciblées.

Comment acheter ?

Pour les acheteurs dont la situation permet d’obtenir un crédit, les taux actuels, inférieurs à 3,8% sur 20 ans, sont exceptionnellement bas. Cela représente une opportunité. Mais les bons produits parisiens et en petite couronne se vendent vite et à des prix élevés. Ils devront être attentifs aux prix affichés dont l’écart avec les prix réels de transaction a tendance à augmenter. Il est actuellement de 13% à Paris (net de frais d’agence) contre 11% en février. Les acheteurs conservent un bon pouvoir de négociation en grande couronne et en dehors des grandes villes.

L’Ile-de-France de plus en plus découplée de Paris

En Ile-de-France, la situation est globalement plus stable. Les prix évoluent moins vite et ne sont pas contaminés par les hausses parisiennes sauf dans quelques villes du 92 ou du 78 ou pour des biens de grande qualité. Globalement les prix n’ont augmenté que de 3% en un an et ont même légèrement baissé au premier trimestre 2010 (-1,6% de janvier à mars 2010). Mais la situation est contrastée entre la petite couronne bien desservie par les transports en commun et la grande banlieue qui voit ses prix baisser plus fortement. L’Ile-de-France reflète la situation nationale : les centres des grandes villes et les zones très touristiques voient leurs prix augmenter, alors que dans les zones rurales et les banlieues le marché est quasiment nul et les prix sont encore orientés à la baisse. C’est le retour de la discrimination, principal héritage de la « crise » immobilière amorcée en 2008.

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