Marché de la vente de logements occupés : la décroissance se poursuit

Selon la dernière étude réalisée par le Conseil supérieur du Notariat et Ad Valorem

Le nombre des ventes concernant les logements occupés diminue à nouveau en 2008. L’étude annuelle publiée conjointement par Ad Valorem et le Conseil supérieur du notariat révèle ainsi que 6,7% des appartements vendus en province au cours de l’année 2008 étaient occupés par un locataire, contre 7,4% en 2007. Une tendance qui se confirme également en Ile-de-France, où la vente d’appartements occupés est passée de 5,5% à 5%.

Ce phénomène de diminution des volumes, continu depuis 2005, s’accompagne d’une détente depuis quelques années en termes de prix après une longue période de forte hausse. Réalisée en grande majorité par les particuliers (plus de 74% des transactions), la vente occupée a connu une embellie lorsque les prix et la demande étaient au plus fort, puis a commencé à décroître lorsque l’offre est devenue plus abondante et les acquéreurs plus exigeants. Le marché de la vente occupée serait donc entré en récession bien avant le marché immobilier dans son ensemble, ce qui en fait un indicateur avancé de conjoncture.

Un autre facteur explique également ce phénomène : le désengagement des institutionnels et des marchands de biens. Confrontés depuis 2006 à une règlementation plus protectrice des droits des locataires (loi « Aurillac »), ils ne représentent plus que 17,6% des transactions réalisées au cours de l’année 2008 en Ile-de-France.

L’analyse géographique des données montre que les grandes métropoles régionales continuent à attirer l’investissement locatif. En effet, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Rennes ou Lyon, pôles économiques et universitaires, connaissent un volume de ventes occupées qui se situe entre 8 et 10% des transactions. On reste loin, cependant, du pic de 20% atteint en 2004 à Toulouse.

En ce qui concerne les prix, le marché de la vente occupée connaît des niveaux inférieurs à celui de la vente libre d’occupation. Cette décote a cependant tendance à se réduire : en province, elle est passée de 17,7% en 2007 à 14,4% en 2008, et n’atteint plus que 11,1% au 4e trimestre. En Ile-de-France, la décote est passée de 8% à 5,9%.

Cette réduction du niveau de la décote sur l’ensemble des transactions, doit cependant être nuancée lorsque l’on fait une analyse de détail. Les propriétaires institutionnels et les marchands de bien, à l’origine d’environ 18% des ventes occupées, ont en effet augmenté les décotes tout au long de l’année 2008 en raison de la crise. Ad Valorem a ainsi constaté une augmentation des décotes sur les opérations de vente par lot d’immeubles : elles sont passées de 7,5% en 2007 à 12,3% en 2008, avec une nette accélération depuis le 3e trimestre.

De leur côté, les rendements locatifs sur les ventes des institutionnels et des marchands de bien augmentent logiquement, passant à 4% en moyenne en 2008 (et même 4,2% au 4e trimestre), contre 3,9% en 2007.

Source Notaires.fr