Perspective du marché immobilier européen – Publication Invesco – Extraits

Extrait : Les événements récents ont montré que le cycle des valeurs vénales de la plupart des marchés immobiliers européens a atteint son point bas. Les taux initiaux se sont stabilisé tandis que la baisse des loyers décélère. Nous nous attendons ainsi à ce que certains investisseurs commencent à considérer des stratégies associées à un risque légèrement plus important en 2010 et 2011.

Alors que les marchés ont commencé à se stabiliser, nous avons observé une hausse importante de l’activité d’investissement. Au début, cette activité se concentrait sur les marchés les plus liquides, transparents, et uniquement sur les actifs « prime1». Mais comme la confiance des investisseurs s’est progressivement améliorée tout au long de l’année dernière, les champs d’investissement se sont élargis tant dans le choix de la localisation au vu des transactions qui ont été enregistrées que pour la définition même d’actif « prime ».

Néanmoins, en raison des conditions économiques, les loyers devraient continuer de chuter au cours de l’année 2010 selon nos prévisions, même si les baisses seront moins importantes comparées à celles enregistrées en 2009. Par conséquent, la majorité des investisseurs devraient continuer à opter pour la prudence et cibler les produits immobiliers les moins risqués, de bonne qualité et générant des revenus locatifs sécurisés.

Comme nous dépassons le point d’inflexion des cycles des marchés investisseurs et utilisateurs, nos prévisions indiquent que l’ensemble des marchés immobilier « prime » pourra générer des rendements acceptables et, sur la base des prix actuels, nous pensons qu’un certain nombre de marchés devrait sur-performer si on tient compte du niveau de rendement total attendu ajusté au risque marché estimé et pour une période de détention d’actif de cinq ans. En valeur nominale, les rendements totaux devraient se situer entre six et huit pour cent. En termes réels et ajustés au risque, ces derniers resteront supérieurs à la moyenne d’autant plus que nous anticipons des niveaux de taux d’intérêt bas pour le court et le long terme. Nos prévisions sont basées sur des perspectives de faible compression des taux initiaux combinée à une croissance des valeurs locatives positive.

La meilleure performance proviendra de notre point de vue des marchés des bureaux de Londres et Paris pour lesquels on s’attend à une solide reprise de la croissance des loyers. En effet, elle devrait être en moyenne supérieure à 4% par an pendant les cinq prochaines années jusqu’en 2014.

1 Un actif est “prime” si le bâtiment offre une excellente qualité et les meilleures prestations et situé dans la meilleure localisation pour un marché donné.

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