Pourquoi 1 projet Scellier sur 2 est-il mal monté ?

Pourquoi près de 50% des projets d’investissement en loi Scellier 2010 sont-ils mal montés financièrement ? sont-ils mal montés financièrement ?  Grâce à notre site www.defiscalisation-en-loi-scellier.com et notre service gratuit de simulation Scellier et contre-expertise, nous réalisons en moyenne 200 simulations par semaine sur la base d’informations transmises par les internautes.

Quasiment 1 fois sur 2, le montage financier pressenti par l’investisseur (ou recommandé par son conseiller patrimonial ou bancaire) n’est pas optimum.

Le rendement d’un investissement Scellier se mesure en comparant l’effort d’épargne mensuel – que vous allez devoir faire pour compenser le loyer souvent insuffisant pour payer la totalité de la mensualité de l’emprunt – au montant du gain à la revente du bien (montant du bien – capital restant du de l’emprunt) ou au montant de la rente locative nette mensuelle générée une fois le crédit totalement remboursé. C’est ce que l’on appelle le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement.  Pour obtenir le rendement maximum de son effort d’épargne (ce qui est le but de la majorité des investissements mobiliers ou fonciers), il faut distinguer des critères mineurs et des critères majeurs (ou structurels) d’optimisation.

Parmi les critères mineurs figurent notamment le rendement locatif du bien, le taux de l’emprunt, le taux des assurances et les frais de gestion locative. Attention, nous ne disons pas ces critères ne sont pas importants mais qu’ils relèvent d’une bonne négociation avec les différentes intervenants du projet.  Les critères majeurs ou structurels qui vont avoir un impact déterminant sur le rendement d’un investissement défiscalisant en loi Scellier sont : le montant du bien (fourchette de 70 000 € à 300 000 €) et la durée du financement (fourchette de 10 à 30 ans).Ce sont ces 2 critères – qui relèvent plus d’une pré-étude que d’une négociation – qui ne sont pas optimums dans près d’1 dossier sur 2.

La question qui se pose est souvent simple : dois-je privilégier un petit bien financé sur 10 à 15 ans ou gros bien financé sur 25 à 30 ans ?

Un petit bien financé sur 15 ans peut s’avérer plus rentable qu’un gros bien financé sur 25 ans…même si l’économie d’impôt est bien moindre sur le petit bien que sur le gros bien.  Pour quelles raisons est-ce que les montages financiers ne sont pas optimums dans 50% des cas.

Nous vous livrons ci-dessous quelques raisons que nous avons pu identifier chez nos internautes : ü Obnubilé par le montant de son économie d’impôt qu’il veut maximiser, l’investisseur aura tendance à rechercher un bien trop important qu’il sera obligé de financer sur 25 ans en prenant le risque de voir son effort d’épargne augmenter après la fin de l’avantage fiscal de 9 ans ou 15 ans.

Nous ne le répéterons jamais assez : le montant de l’économie d’impôt ne doit pas être le critère de décision mais plutôt le rendement de son effort d’épargne.

ü L’investisseur choisi d’abord le bien (souvent basé sur la surface idéale-studio T1 T2 T3-   et/ou l’économie d’impôt qu’il souhaite réaliser) puis va voir son banquier pour le financer. Souvent le banquier n’a pas une vision globale du projet et va proposer un financement basé sur la capacité d’emprunt et le taux d’intérêt et pas sur la durée optimale.

ü L’investisseur se trouve en face d’un « commercialisateur » en produit défiscalisant qui va essayer de vanter l’intérêt d’un bien important avec un financement sur une durée la plus longue possible – le tout en appuyant sur l’argument du maximum d’économie d’impôt – afin de « vendre au maximum »

ü L’investisseur approche son investissement défiscalisant comme un investissement locatif traditionnel ce qui va souvent l’amener à minimiser son investissement alors qu’il pourrait augmenter le levier fiscal et donc le rendement de son effort d’épargne.  Mais ce n’est pas tout, le choix du montant du bien et de la durée du financement (les 2 critères majeurs et structurels d’un projet d’investissement en loi Scellier) va aussi dépendre :

ü De l’âge de l’investisseur :

Plus il est jeune et plus il pourra utiliser un financement long pour rechercher le meilleur rendement de son épargne.

ü De l’objectif de l’investisseur :

Veut-il créer une rente locative en privilégiant un financement court ou veut-il créer du capital en revendant son bien dans 10 ou 15 ans auquel cas un financement long peut être plus rentable ?

ü De la nature du bien et de sa localisation :

Il faut avouer que certains appartements ou maisons en loi Scellier seront difficilement « re-vendables » mais peuvent – par contre -avoir un bon potentiel locatif ; il conviendra dans ce cas de privilégier un financement court de 10 ou 15 ans afin de prendre le moins de risque financier possible.  Bref, 1 fois sur 2, le montant et / ou la durée du financement ne sont pas optimums car les investisseurs se focalisent sur des critères mineurs de négociation alors le choix préalable du montant du bien et de la durée du financement sont primordiaux.

Conclusion :

En tant qu’investisseur, il est important de se faire une idée préalable (si possible soi-même) du meilleur scenario d’investissement locatif en loi Scellier sur la base du montant du bien et de la durée du financement.

Fort de ce constat, nous proposons gratuitement 2 outils de simulation Scellier en ligne permettant de disposer de différents scénarios d’investissement et de déterminer les 2 critères structurels – montant du bien et durée du financement – idéaux pour son propre foyer fiscal en fonction de son âge et de ses objectifs financiers à horizon de 10/15 ans.

Alors faites autant de simulations que vous souhaitez. Faites vous d’abord une idée par vous-même puis lancez-vous seulement ensuite dans la recherche de votre solution

Via – www.defiscalisation-en-loi-scellier.com